Výběr parcely

Vybíráte a sháníte parcelu pro stavbu rodinného domu? Touto událostí jsem si sám prošel a konzultoval jsem to s několika architekty, projektanty a dalšími lidmi z oboru. Sepsal jsem tedy nejdůležitější informace, které si myslím, že byste měli při výběru a shánění parcely mít na paměti. Koupě parcely je pro většinu z nás životní rozhodnutí, které určitě stojí za přípravu a úsilí.
Na konci stránky jsem pro vás připravil jednoduchý škrtací seznam, abyste na něco nezapoměli.

Při výběru parcely si musíte ujasnit zejména tyto věci. Lokace parcely, zda-li je ve městě, na vesnici, u vody nebo v lese. Velikost parcely je třeba vybrat adekvátně plánované stavbě. Také je důležitá pojistitelnost, svahovitost, orientace, a v neposlední řadě je třeba zvážit odkud bude na parcelu přístup.

Pojďme tedy na otázky, na které byste si měli odpovědět.

1. Širší umístění parcely

První věc, ve které musíte mít jasno je širší umístění parcely. Nejčastější možnosti, které lidé zvažují jsou podle těchto preferencí bydlení:

• Ve městě
• Na kraji města
• Za městem
• V lese
• U vody
• Na vesnici
• Na samotě
• V rekreační oblasti

Každá z těchto voleb má své výhody a nevýhody. Ve městech je větší dostupnost služeb, kultury i vzdělání, je tam ale obvykle horší vzduch, větší hluk i kriminalita. Naproti tomu na horách je klid, obvykle bezpečněji než ve velkých městech a čistý vzduch. Bohužel to asi budete mít daleko do kina, do školy i do obchodu. Samota není nic pro společenské lidi a na vesnici se lidé více znají a vidí si tzv. do talíře.

Vždy tedy zvažte jaké budete mít na daném místě možnosti nakupování, škola, školka, zábava, kultura, dostupnost autobusu, vlaku.

Zkontrolujte mapu znečištění ovzduší a mapu kriminality.

2. Projděte se ve městě

Pokud jste již vybrali město, a neznáte to tam ještě dobře, zajeďte se tam podívat. Udělejte si výlet, naplánujte si strávit v okolí vybraného místa alespoň pár hodin. Ideální je naplánovat procházku a např oběd někde v místní restaruraci. Klidně se místních zeptejte jakou vám restauraci vám doporučí. Když už budete v hovoru, můžete se zeptat také jestli neví o nějakém parcely na prodej. Zejména na menších vesnicích se většinou lidé znají a o takových prodejích se vzájemně informují.

Když jsem se takhle projížděl po vybraných destinacích, stalo se mi například, že jsem už v půlce cesty věděl, že tam nechci bydlet, protože je to velmi daleko a po špatné cestě. Nebo například, že celé město vypadá vybydleně, nebo naopak, že je tam krásné náměstí se spoustou krámků, restaurací a služeb a navíc se v centru pohodlně parkuje.

Jeďte se podívat alespoň na tři taková místa i když se vám líbilo již první, ať máte srovnání.

3. Požadavky úřadů

Abyste nakonec nebyli po koupi parcely překvapeni - nezapomeňte také na místním stavebním úřadě ověřit jaké jsou limity na stavbu – výška, tvar a barva střechy či fasády, orientace hřebenu, zastavitelnost parcely, povolená architektura – to jsou nejčastější věci, které jsou nějakým způsobem omezeny.

Také si dejte pozor v různých chráněných oblastech, kde se dbá na zachování rázu krajiny. Mohou tam být také jiné požadavky, které by vám mohly znemožnit postavit přesně takový dům, jaký jste chtěli.

4. Velikost parcely

Nezapomeňte, že i pokud nakupujete v místě, kde jsou pozemky levné, nebo chcete do parcely investovat více - velká zahrada vyžaduje spoustu práce a udržet tak velkou zahradu, jako je na obrázku vyžaduje tým zahradníků.

Počítejte také s tím, že okolo plotu je pásmo 3m, do kterého váš dům bez speciálního povolení nemůže zasahovat.
Pokud si nejste jistí jak velkou parcelu využijete, zde je pro představu co můžete očekávat:

Plocha parcely	Popis velikosti	Co očekávat
do 200 m2	velmi malá parcela	vhodná pro stavbu řadového domu ve městě
200 - 500 m2	malá parcela	vhodná pro malý samostatný rodinný dům, nebo polovinu dvojdomu.
500 - 700 m2	střední parcela	vhodná spíše pro patrový dům, nebo malý bungalov se zahradní stavbou, záhonkem, malým bazénem.
700 - 1500 m2	velká parcela	vhodná pro větší bungalov, zahradní stavbu, bazén, venkovní krb a 5-20 stromů.
více než 1500 m2	velmi velká parcela	Takto velkou parcelu už doporučuji pouze pokud máte rozmyšleno jak jej využít.

Pamatujte, že na parcele, zejména pokud je v obytné zóně bez vyznačených parkovacích míst, budete pravděpodobně parkovat až 1-3 auta (počítejte s návštěvami).

5. Parcela ve svahu

Čím rovnější parcela, tím jednodušší bude stavba i údržba zahrady a pravděpodobně budete moci ušetřit i na projektu, pokud chcete použít již připravené typové projekty, které jsou právě pro rovinaté parcely.

Parcela ve svahu sice umožňuje více nápadité řešení a často lepší výhledy, ale počítejte se zvýšenými náklady na stavbu i provoz. Pokud byste raději svah, nezapomeňte na orientaci svahu. Na prudkém severním svahu se dá v zimě dobře a dlouho lyžovat, ale vínu ani meruňkám se tam rozhodně dařit nebude. Na jižním svahu nebude obvykle v zimě tolik sněhu a zahradě se tam bude zřejmě dařit lépe, ale bude tam tepleji.

Obecně se za nejlukrativnější považují právě jižní svahy, ale myslím že i východně či západně orientované mají své kouzlo. Jen těm severním bych se raději vyhnul.

6. Přístup na parcelu

Další důležitou věcí, kterou je třeba ověřit je přístup na parcelu. Je docela důležité z které strany se k parcely dostanete autem, do jisté míry to určuje jak umístíte dům na parcelu, kde se bude parkovat, kam bude otočená terasa, a tak dále.

Je totiž třeba pamatovat na to, že dům bude vrhat stín. Jen málo lidí by chtělo mít zahradu celoročně ve stínu vlastního domu. Pokud tedy máte parcelu přístupný z jihu, budete muset posunout dům až na severní hranici, abyste mohli umístit terasu na jih. Tím se vám také protáhne a prodraží přístupová cesta k domu / do garáže a samozřejmě vám tato cesta ukrojí velkou část z parcely.

Obecně se za nejlepší parcely považují ty přístupné ze severu, protože potom se automaticky ze severní části stává ta technická, kde se parkuje, je tam vjezd do garáže atp a na jižní stranu se vychází s terasou, jsou tam zahrádky a jste odfiltrování od ruchu ulice.

Pokud je parcela ve svahu, vstupují do toho kromě světových stran také jestli přijíždíte pod dům, nad něj, nebo ze strany.

7. Výběr konkrétní parcely

Teprve pokud jste si již odpověděli na všechny předchozí otázky, nastává fáze vyhledávání konkrétního stavebního pozemku.

Nejméně známý a nejméně používaný způsob je ten, o kterém jsem již psal, zajeďte na místo a poptejte se místních, jestli někdo něco v okolí neprodává.

Pokud to není pro vás, doporučuji použít služeb našeho realitního vyhledávače, kde si v horním menu nastavíte vyhledávání a na mapě najdete vaši vybranou lokalitu. Můžete jít zkratkou rovnou na Prodej stavebních parcel. To není nic zvláštního, ale pokud kliknete na záložku hlídat, můžete si nastavit, že vám budeme posílat nové výsledky vyhledávání emailem, nebo si je můžete přidat do RSS čtečky.

Pokud se vám nějaká parcela líbí, můžete si ji přidat do oblíbených kliknutím na srdíčko. Pokud se vám neustále zobrazuje inzerát, který jste již viděli a z nějakého důvodu vás nezajímá, kliknutím na popelnici se jej zbavíte.

8. Nahlížení do katastru

Předtím, než si domluvíte schůzku je dobré znát přesné umístění parcely, a identifikace parcely - parcelní číslo. To využijete při nahlížení do katastru zde, že tam není žádné věcné břemeno, zástava, nebo exekuce a že vlastník je ten, kdo vám parcelu prodává.

I pokud není v přímé blízkosti vodní tok nebo jezero, podívejte se na povodňové mapy asociace pojišťoven. Od rizika povodní se mimo jiné bude odvíjet výše pojistného. V místech s vysokým rizikem vám pojištovny úplně odmítnou dům pojistit. Od takových ruce pryč, pokud tedy naopak nevyžadujete blízkost vody a jste si vědomi rizik!

Ověřte si co se píše o vašem i okolních pozemcích v územním plánu města, zkontrolujte jestli se okolo neplánuje velká výstavba, těžba, průmyslová lokalita nebo dálnice.

9. Prohlídka parcely

Pokud již máte konkrétní parcelu vybranou, zavolejte na kontakt, a domluvte si schůzku.
Nechte si ukázat zasíťování parcely, podívejte se kde přesně končí inženýrské sítě, na které se budete chtít napojit (elektřina, voda, plyn, kanalizace) ověřte si, že jsou v přímém kontaktu s vaší parcelou, a že nebudete muset kopat kanalizaci přes sousedovu parcelu. Byť by to byl jen metr, mohla by to být velká komplikace.

Další věci, které si zkontrolujte na místě:

• Přístupovou cestu - přístupová cesta by neměla procházet přes jiné než obecní pozemky.
• Vlhost / podmáčení parcely - vysoušení parcely není asi to, čemu byste se chtěli věnovat.
• Kvalita půdy - případné navezení kvalitní zeminy vás bude stát peníze navíc.
• Signál mobilního telefonu - nemít doma signál mobilu a nedostupnost internetu není příjemná věc.
• Případné existující stavby na parcely si ověřte v katastru (studna, stodola atd.)

Odolejte tlaku prodejce abyste hned složili zálohu, nebo podepsali rezervační smlouvu. Pamatujte, že ani realitní kancelář není zárukou, protože nepracuje pro vás, ale pro prodávajícího. Smlouvu si vemte sebou a přečtěte si ji v klidu doma, případně se poraďte s právníkem. Můžete zavolat našemu právníkovi a nechat si smlouvu i parcelu zkontrolovat

10. Před složením zálohy

Než složíte zálohu, doporučuji ještě alespoň jednou navštívit parcelu, pokud to půjde, tak bez prodejce, ale spíše s vaším profesionálem a nechte parcelu přeměřit. Reálná rizika jsou, že na parcelu zasahuje sousedova stavba nebo plot. Případně, že inzerovaná výměra neodpovídá realitě.

Navštivte parcelu v různých časech - ideálně v pracovní den odpoledne – tedy v době kdy budete v budoucím domě nejčastěji. Vemte si piknikovou deku a svačinu, roztáhněte ji na parcely zhruba v místě, kde byste chtěli mít terasu a udělejte si piknik.

Možná zjistíte, že za blízkým houštím jezdí každých 20 minut nákladní vlak, který vše roztřese. Možná zjistíte, že je v okolí továrna, která hlučí nebo vypouští oblaka prachu, případně že smrdí blízká slepičí farma.

Pokud je tam krásně, ptáčci zpívají, cvrčci cvrlikají, máte vyhráno.

Podpořte tuto stránku

Pokud jste dočetli až sem, odvedli jsme dobrou práci.
Sdílejte prosím na vašich sociálních sítích či stránkách.
Sdílet na Facebooku, Sdílet na Twitteru

Bonus: Škrtací seznam pro vybranou parcelu

Máte již konkrétní parcelu? Zkontrolujte tento seznam, pokud pravdivě odškrtnete všechny položky, je velká šance, že to dobře dopadne.

• Na katastru nejsou uvedené žádné plomby, exekuce ani břemena.
• Na katastru jde o pozemek pro stavbu bydlení, nikoliv ornou půdu / les nebo jiné využití.
• Na katastru je uveden jediný majitel a stejný jako prodávající.
• Na parcely se může stavět.
• Dostupnost nakupování.
• Dostupnost autobusu.
• Dostupnost vlaku.
• Dostupnost školy / školky.
• Dostupnost lékařské péče.
• Dostupnost dalších pro vás důležitých služeb.
• Dostupnost Mobilního signálu / připojení k internetu.
• Všechny potřebné inženýrské sítě jsou k dispozici na hranici parcely.
• U provozovatele sítí jste si ověřili, že se budete moci napojit.
• Vaše stavba vyhoví platným regulím stavebního úřadu.
• Parcela se nenachází v chráněné oblasti, nebo jste seznámeni s omezeními.
• Na parcelu nazasahuje ochranné pásmo železnice, vysokého napětí, silnice, nebo lesa.
• V blízkosti není vysílač, trafostanice nebo jiný zdroj trvalého hluku či záření.
• Nenachází se v místě s přírodnímy riziky (povodně, sesuvy půdy, ...)
• Na parcelu se vejde vaše stavba i se započítáním pásma 3m od plotu a parkovacích míst.
• Nepřekračujete povolenou míru zastavitelnosti.
• Odstup vaší stavby od sousedních objektů bude minimálně 7 metrů.
• Parcela je správně orientována a víte jak na ni stavbu umístíte
• Parcela není v nadměrně znečištěné nebo hlučné oblasti.
• Půda není podmáčená a je kvalitní.
• Podloží je vhodné pro stavbu domu.
• Parcela má svou přístupovou cestu s jasným vlastnictvím a údržbou.
• Na parcele nejsou žádné nepovolené nebo cizí stavby.

Kam dál?

Tak parcelu již máte vybranou, přečtěte si také osobní zkušenost jak to chodí v Zonky.